תכנון תכנית בניין עיר (תב"ע) ביהודה ושומרון​

 

תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון עשוי להיות משימה לא פשוטה עבור מי שזה אינו תחום התמחותו העיקרי. למורכבות המשמעותית בלאו הכי בהגשת תכנית המסדירה מבחינה חוקית את השימוש בשטח כזה או אחר, נלווים במקרה זה מאפיינים ייחודיים הנובעים ממצבם המיוחד של שטחי יהודה ושומרון. במאמר זה נסקור בקצרה את כל מה שעליכם לדעת על תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון: ממענה על השאלה מהי בכלל תכנית בניין עיר, דרך פירוט של סוגי התכנים שעל תכנית מסוג זה לכלול ועד הצגת השלבים השונים של הכנתה והמאפיינים הספציפיים של תב"ע ביו"ש.

מוכנים? בואו נצא לדרך.

 

 

מהי בכלל תכנית בניין עיר (תב"ע)?

 

תכנית בניין עיר (תב"ע) מהווה מסמך שתכליתו הסדרה חוקית של השימוש בקרקע בשטח מסוים. סעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 גורס כי ביצוע כמעט כל סוג של פעולה בקרקע מותנה בקבלת אישור לכך מהוועדה המקומית הרלוונטית, וכי היתר מהוועדה יסתמך על התכנית שתוגש לה. מכאן חשיבותה מרחיקת הלכת של תכנית בניין עיר לכל יוזמה בתחום התכנון והבניה בישראל. 

 

אילו סוגי תכנים נכללים בתכנית בניין עיר?

 

תכנית בניין עיר תכלול את המרכיבים הבאים:

תשריט - מדובר במפה, ובה בין היתר טבלה המציגה בפירוט את השטחים שבהם תתבצע הבניה ואת מספרן של יחידות הדיור שייבנו. תכנון תכנית בניין עיר (תב"ע) ביהודה ושומרון חייב לכלול תשריט שיציג באופן מפורט את היוזמה המתוכננת.

תקנון - אלו הן הוראות התכנית, המבהירות בפרוטרוט אילו סוגי בניה מותרים ואילו אסורים בכל אחד מהשטחים שהוגדרו בתכנית.

נספחים - ניתן להוסיף לתכנית בניין העיר מסמכים נוספים, במגוון נושאים שייקבעו בהתאם למאפייני התכנית הספציפית, וכן בנושאים קבועים כגון חניה ותנועה, תשתיות הנדסיות, פיתוח ונוף ועוד.

הם שלבי גיבושה של תכנית בניין עיר?

 

ליקוט וריכוז של חומרי רקע רלוונטיים - על שלב זה להתבצע באופן יסודי ביותר, על מנת לוודא שלא תחמיצו דבר. ניתן להיעזר בצוות מקצועי המתמחה בכך לאיסוף כל החומרים שיוכלו לסייע לכם בהמשך הדרך.

סיור באתר שבו הבניה מתוכננת להתבצע - ביקור בשטח קודם להכנת התכנית יכול לסייע לכם לעמוד על מאפייניו הספציפיים, לזהות מבעוד מועד בעיות אפשריות ולהתכונן לקראתן ובאופן כללי, להכיר טוב יותר את הקרקע שבה בכוונתכם לבנות. אל תוותרו על שלב חשוב זה כשאתם ניגשים לתכנון תכנית בניין עיר (תב"ע) ביהודה ושומרון.

לקיחה בחשבון של השפעות מצד קרקעות גובלות - לא מספיק שתכירו את השטח שבכוונתכם לבנות בו, אלא עליכם להתוודע כיאות גם לשטחים הגובלים בו על מנת שתדעו כיצד להתמודד, במידת הצורך, עם השפעה כזו או אחרת שתגיע מכיוונם.

ניתוח מלא של תכניות קיימות ברמות התכנון השונות - בין אם מדובר בתב"ע, בתכנית מחוזית או בתכנית ארצית, עליכם להכיר את כל התכניות המתייחסות לשטח שבכוונתכם לבנות בו ולשטחים באזורו, על מנת שתהיו מוכנים כראוי לכל תרחיש אפשרי שעשוי להתממש ולהשפיע על התכנית שלכם.

ניתוח הנתונים שליקטנו והגדרת המטרות - בשלב זה חשוב לנתח את המידע המגוון שאספתם ולהגדיר לעצמכם בדיוק את הצורך שהתכנית באה לתת לו מענה ואת הבעיות שעליכם לפתור על מנת לעשות כן באופן האפקטיבי ביותר האפשרי.

גיבוש חלופות - כעת עליכם להכין לכל הפחות שתי חלופות, קרי, דרכים שונות לתת מענה לצורך שהגדרתם ולפתור את הבעיות העומדות בדרככם. אל תוותרו על הכנת שתי חלופות - מדובר בחשיבה יצירתית חיונית שעשויה לסייע לכם להימנע מלהתקבע מוקדם מדי על כיוון אחד בלבד, ולעזור לכם לבחור את החלופה המיטבית מבחינתכם.

בחירת החלופה המועדפת - לאחר ששקלתם היטב את מעלותיהן ומגרעותיהן של שתי החלופות שגיבשתם, תוכלו לבחור באופן שקול את הטובה מביניהן ולהמשיך הלאה בדרככם לכתיבת התכנית.

כתיבת תכנית בניין עיר - כתיבת התכנית עצמה היא השלב המתקדם ביותר בתכנון תכנית בניין עיר (תב"ע) ביהודה ושומרון. בשלב זה תיצרו תכנית מפורטת על בסיס החלופה שבחרתם. לאחר כתיבת התכנית עליכם לעבדה לתב"ע בהתאם לפורמט המקובל, להכין מסמך מסכם שיתייחס לכלל רכיביה השונים, לתקנה אם נדרשתם לכך על ידי ועדת האישורים ולאחר מכן להגישה למוסדות האמונים על תכנון ובניה בישראל על מנת שיאשרוה.

אילו מאפיינים ייחודיים ישנם לתכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון?

 

מטבע הדברים, תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון עשוי להיות מעט מורכב יותר מאשר באזורים אחרים בארץ. התחיקה בתחום זה באזור יו"ש מתבססת על חוק תכנון ערים וכפרים ביהודה ושומרון תשכ"ה - 1965, על צווים שאושרו על ידי המפקד הצבאי של האזור ועל תכניות אזוריות ובכלל זאת התכנית המנדטורית, תכניות מתאר ותכניות מפורטות לצד החלטות המועצה העליונה בתחום התכנון והבניה האמונה על קבלת החלטות בשטחי יהודה ושומרון.

על מנת להתחיל בבניה בשטחי יהודה ושומרון, נדרשת לעתים קרובות הסדרת מעמדה של הקרקע שבה מתוכננת הבניה להתבצע וקבלת היתר לתכנון. שני אלו מצויים באחריות שר הביטחון. רק לאחר מכן תוכלו להמשיך במיפויה וניתוחה של הקרקע, תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון ותכנון נוסף בתחום האדריכלי התשתיתי או התעבורתי. בשלב זה תזדקקו לקבלת אישור משר הביטחון לביצוע הליכים תכנוניים נוספים. רק אז תוכל הוועדה המקומית לדון בתכנית שהגשתם, משרדי הממשלה הרלוונטיים ובעיקר משרד השיכון יוכלו לשופטה באופן מקצועי והגורמים המעורבים מטעם המנהל האזרחי (הקמ"טים) יתנו אף הם את אישורם.

כיצד עליכם לגשת לתכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון? סיכום

לאור מורכבותו של הליך תכנון תכנית בניין עיר בכלל, וביהודה ושומרון בפרט, חשוב שתבצעו באופן יעיל, יסודי, אחראי ותקין את כל השלבים האמורים, תוך מילוי הוראות החוק והתקנות הרלוונטיות במלואן. אם אתם סבורים שהדבר יסייע לכם, ניתן ואף רצוי להיוועץ באנשי מקצוע רלוונטיים. אנשי מקצוע הניחנים בשילוב בין מקצועיות, אמינות וניסיון יוכלו להנחות אתכם בשלבים השונים של תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון, באופן שיסייע לכם לוודא שתצלחו את המשימה על הצד הטוב ביותר.

על אף הפיתוי לדלג שלבים או לבצע בחופזה חלקים מסוימים בהליך, מומלץ לא להיכנע לו ולהתעקש לבצע את כל ההליך ביסודיות. כך תוכלו למנוע מבעוד מועד עיכוב לא רצוי כתוצאה מסירוב מצד אחד הגורמים האמונים על אישור תכניתכם. מילוי כל חובותיכם יבטיח שהתכנית שלכם תאושר במידת האפשר במהירות המרבית ועם כמה שפחות תקלות, מהמורות, מכשולים או סחבות בירוקרטיות לאורך הדרך.

כמו בכל תחום אחר בחיים, גם תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון הוא תהליך המורכב הן מחלקים מוגדרים וקבועים מראש, והן מהתפתחויות דינמיות בהתאם לנסיבות המשתנות תמידית. אל תהיו לכודים יתר על המידה בתכניתכם המקורית. תנו לעצמכם גם את החירות לשנותה במידת הצורך ובהתאם ליכולת, ובאופן זה פרשו כנפיים ודאגו לכך שהמיזם שלכם יישא פרי ויצליח כמה שיותר. כי בתחום הבניה והתכנון בישראל, מקצועיות היא שם המשחק.

תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון עשוי להיות משימה לא פשוטה עבור מי שזה אינו תחום התמחותו העיקרי. למורכבות המשמעותית בלאו הכי בהגשת תכנית המסדירה מבחינה חוקית את השימוש בשטח כזה או אחר, נלווים במקרה זה מאפיינים ייחודיים הנובעים ממצבם המיוחד של שטחי יהודה ושומרון. במאמר זה נסקור בקצרה את כל מה שעליכם לדעת על תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון: ממענה על השאלה מהי בכלל תכנית בניין עיר, דרך פירוט של סוגי התכנים שעל תכנית מסוג זה לכלול ועד הצגת השלבים השונים של הכנתה והמאפיינים הספציפיים של תב"ע ביו"ש. מוכנים? בואו נצא לדרך.

 

 

מהי בכלל תכנית בניין עיר (תב"ע)?

 

 

תכנית בניין עיר (תב"ע) מהווה מסמך שתכליתו הסדרה חוקית של השימוש בקרקע בשטח מסוים. סעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 גורס כי ביצוע כמעט כל סוג של פעולה בקרקע מותנה בקבלת אישור לכך מהוועדה המקומית הרלוונטית, וכי היתר מהוועדה יסתמך על התכנית שתוגש לה. מכאן חשיבותה מרחיקת הלכת של תכנית בניין עיר לכל יוזמה בתחום התכנון והבניה בישראל. 

 

 

אילו סוגי תכנים נכללים בתכנית בניין עיר?

 

 

תכנית בניין עיר תכלול את המרכיבים הבאים:

תשריט - מדובר במפה, ובה בין היתר טבלה המציגה בפירוט את השטחים שבהם תתבצע הבניה ואת מספרן של יחידות הדיור שייבנו. תכנון תכנית בניין עיר (תב"ע) ביהודה ושומרון חייב לכלול תשריט שיציג באופן מפורט את היוזמה המתוכננת.

תקנון - אלו הן הוראות התכנית, המבהירות בפרוטרוט אילו סוגי בניה מותרים ואילו אסורים בכל אחד מהשטחים שהוגדרו בתכנית.

נספחים - ניתן להוסיף לתכנית בניין העיר מסמכים נוספים, במגוון נושאים שייקבעו בהתאם למאפייני התכנית הספציפית, וכן בנושאים קבועים כגון חניה ותנועה, תשתיות הנדסיות, פיתוח ונוף ועוד.

 

מהם שלבי גיבושה של תכנית בניין עיר?

 

ליקוט וריכוז של חומרי רקע רלוונטיים - על שלב זה להתבצע באופן יסודי ביותר, על מנת לוודא שלא תחמיצו דבר. ניתן להיעזר בצוות מקצועי המתמחה בכך לאיסוף כל החומרים שיוכלו לסייע לכם בהמשך הדרך.

סיור באתר שבו הבניה מתוכננת להתבצע - ביקור בשטח קודם להכנת התכנית יכול לסייע לכם לעמוד על מאפייניו הספציפיים, לזהות מבעוד מועד בעיות אפשריות ולהתכונן לקראתן ובאופן כללי, להכיר טוב יותר את הקרקע שבה בכוונתכם לבנות. אל תוותרו על שלב חשוב זה כשאתם ניגשים לתכנון תכנית בניין עיר (תב"ע) ביהודה ושומרון.

לקיחה בחשבון של השפעות מצד קרקעות גובלות - לא מספיק שתכירו את השטח שבכוונתכם לבנות בו, אלא עליכם להתוודע כיאות גם לשטחים הגובלים בו על מנת שתדעו כיצד להתמודד, במידת הצורך, עם השפעה כזו או אחרת שתגיע מכיוונם.

ניתוח מלא של תכניות קיימות ברמות התכנון השונות - בין אם מדובר בתב"ע, בתכנית מחוזית או בתכנית ארצית, עליכם להכיר את כל התכניות המתייחסות לשטח שבכוונתכם לבנות בו ולשטחים באזורו, על מנת שתהיו מוכנים כראוי לכל תרחיש אפשרי שעשוי להתממש ולהשפיע על התכנית שלכם.

ניתוח הנתונים שליקטנו והגדרת המטרות - בשלב זה חשוב לנתח את המידע המגוון שאספתם ולהגדיר לעצמכם בדיוק את הצורך שהתכנית באה לתת לו מענה ואת הבעיות שעליכם לפתור על מנת לעשות כן באופן האפקטיבי ביותר האפשרי.

גיבוש חלופות - כעת עליכם להכין לכל הפחות שתי חלופות, קרי, דרכים שונות לתת מענה לצורך שהגדרתם ולפתור את הבעיות העומדות בדרככם. אל תוותרו על הכנת שתי חלופות - מדובר בחשיבה יצירתית חיונית שעשויה לסייע לכם להימנע מלהתקבע מוקדם מדי על כיוון אחד בלבד, ולעזור לכם לבחור את החלופה המיטבית מבחינתכם.

בחירת החלופה המועדפת - לאחר ששקלתם היטב את מעלותיהן ומגרעותיהן של שתי החלופות שגיבשתם, תוכלו לבחור באופן שקול את הטובה מביניהן ולהמשיך הלאה בדרככם לכתיבת התכנית.

כתיבת תכנית בניין עיר - כתיבת התכנית עצמה היא השלב המתקדם ביותר בתכנון תכנית בניין עיר (תב"ע) ביהודה ושומרון. בשלב זה תיצרו תכנית מפורטת על בסיס החלופה שבחרתם. לאחר כתיבת התכנית עליכם לעבדה לתב"ע בהתאם לפורמט המקובל, להכין מסמך מסכם שיתייחס לכלל רכיביה השונים, לתקנה אם נדרשתם לכך על ידי ועדת האישורים ולאחר מכן להגישה למוסדות האמונים על תכנון ובניה בישראל על מנת שיאשרוה.

 

 

 

אילו מאפיינים ייחודיים ישנם לתכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון?

 

 

מטבע הדברים, תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון עשוי להיות מעט מורכב יותר מאשר באזורים אחרים בארץ. התחיקה בתחום זה באזור יו"ש מתבססת על חוק תכנון ערים וכפרים ביהודה ושומרון תשכ"ה - 1965, על צווים שאושרו על ידי המפקד הצבאי של האזור ועל תכניות אזוריות ובכלל זאת התכנית המנדטורית, תכניות מתאר ותכניות מפורטות לצד החלטות המועצה העליונה בתחום התכנון והבניה האמונה על קבלת החלטות בשטחי יהודה ושומרון.

על מנת להתחיל בבניה בשטחי יהודה ושומרון, נדרשת לעתים קרובות הסדרת מעמדה של הקרקע שבה מתוכננת הבניה להתבצע וקבלת היתר לתכנון. שני אלו מצויים באחריות שר הביטחון. רק לאחר מכן תוכלו להמשיך במיפויה וניתוחה של הקרקע, תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון ותכנון נוסף בתחום האדריכלי התשתיתי או התעבורתי. בשלב זה תזדקקו לקבלת אישור משר הביטחון לביצוע הליכים תכנוניים נוספים. רק אז תוכל הוועדה המקומית לדון בתכנית שהגשתם, משרדי הממשלה הרלוונטיים ובעיקר משרד השיכון יוכלו לשופטה באופן מקצועי והגורמים המעורבים מטעם המנהל האזרחי (הקמ"טים) יתנו אף הם את אישורם.

 

כיצד עליכם לגשת לתכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון? סיכום

לאור מורכבותו של הליך תכנון תכנית בניין עיר בכלל, וביהודה ושומרון בפרט, חשוב שתבצעו באופן יעיל, יסודי, אחראי ותקין את כל השלבים האמורים, תוך מילוי הוראות החוק והתקנות הרלוונטיות במלואן. אם אתם סבורים שהדבר יסייע לכם, ניתן ואף רצוי להיוועץ באנשי מקצוע רלוונטיים. אנשי מקצוע הניחנים בשילוב בין מקצועיות, אמינות וניסיון יוכלו להנחות אתכם בשלבים השונים של תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון, באופן שיסייע לכם לוודא שתצלחו את המשימה על הצד הטוב ביותר.

על אף הפיתוי לדלג שלבים או לבצע בחופזה חלקים מסוימים בהליך, מומלץ לא להיכנע לו ולהתעקש לבצע את כל ההליך ביסודיות. כך תוכלו למנוע מבעוד מועד עיכוב לא רצוי כתוצאה מסירוב מצד אחד הגורמים האמונים על אישור תכניתכם. מילוי כל חובותיכם יבטיח שהתכנית שלכם תאושר במידת האפשר במהירות המרבית ועם כמה שפחות תקלות, מהמורות, מכשולים או סחבות בירוקרטיות לאורך הדרך.

כמו בכל תחום אחר בחיים, גם תכנון תכנית בניין עיר ביהודה ושומרון הוא תהליך המורכב הן מחלקים מוגדרים וקבועים מראש, והן מהתפתחויות דינמיות בהתאם לנסיבות המשתנות תמידית. אל תהיו לכודים יתר על המידה בתכניתכם המקורית. תנו לעצמכם גם את החירות לשנותה במידת הצורך ובהתאם ליכולת, ובאופן זה פרשו כנפיים ודאגו לכך שהמיזם שלכם יישא פרי ויצליח כמה שיותר. כי בתחום הבניה והתכנון בישראל, מקצועיות היא שם המשחק.