תכנון אזור תעשייה ביהודה ושומרון: מה למדנו מארבע תכניות

אזור תעשייה הוא אחד הנכסים החשובים של יישוב או של מועצה. הוא מביא מקומות עבודה קרובים לבית, הכנסות שמממנות שירותים לתושבים, ופחות שעות בפקקים בדרך לגוש דן.

ביהודה ושומרון זה גם אחד מתהליכי התכנון המורכבים ביותר. כמעט כל תכנית עוברת עשרה גורמים מאשרים ויותר, ולכל אחד מהם דרישות משלו.

בשנים האחרונות קידמנו ארבעה אזורי תעשייה בשומרון. במאמר הזה נשתף מה למדנו מהם: מה שונה בתכנון כאן, ומה כדאי לדעת למי שמחזיק היום מגרש באזור תעשייה ורוצה להתחיל לבנות.

ארבעה אזורי תעשייה, ארבעה סיפורים

אזור התעשייה עופרים (בית אריה-עופרים), בתוקף.
655 דונם, מתוכם כ-220 דונם מגרשים לתעשייה, למסחר ולתעסוקה. זכויות הבנייה הן 180% משטח המגרש, ומותר לבנות עד גובה 15 מ'. הקרבה לכביש 6 הופכת את המקום לבחירה טבעית ללוגיסטיקה ולמרלו"גים שמשרתים את המרכז.

אזור התעשייה בוסתני חפץ (אבני חפץ, מועצה אזורית שומרון), בתוקף.
788 דונם, מתוכם כ-400 דונם לתעשייה. יש בו גם אזור מסחר, תחנת דלק ושירותי דרך, ומבני ציבור ומשרדים. הפיתוח מתוכנן בשלושה שלבים.

אזור התעשייה עמנואל, "נחל קנה", בתוקף.
כ-320 דונם בכניסה לעמנואל: תעשייה, מסחר, תעסוקה ותחנת דלק. האזור יושב על מדרון, ולכן תכננו בו בינוי מדורג.

אזור התעשייה ברקן, הרחבה ב', פורסם להתנגדויות.
126 דונם בחמישה מתחמים בתוך אזור התעשייה הקיים. ההרחבה מוסיפה כ-40 דונם של מגרשי תעשייה ומלאכה, עם זכויות בנייה של עד 260% בחלק מהמתחמים.

מה הופך אזור תעשייה ביהודה ושומרון למורכב?

1. הביטחון כתוב בתוך התכנית.
מרכיבי הביטחון נקבעים בהוראות התכנית עצמה, בתיאום עם הגורמים הביטחוניים: גדר היקפית, דרך פטרול, תאורה, מצלמות וחיבור לחמ"ל. ברוב התכניות לא יינתן היתר בנייה לפני שהתקציב להקמתם מובטח, ולא יינתן טופס 4 לפני שהם נבנו בפועל. מי שלא מתכנן את זה מההתחלה מגלה את זה בשלב ההיתר.

2. הקרקע: עבודה מול הממונה על הרכוש הממשלתי.
רוב הקרקע באזורי התעשייה היא אדמות מדינה, ובעל הקרקע הוא הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש. כל בקשה להיתר צריכה את חתימתו, ולפניה הסדרה חוזית מולו. גם שימושי מסחר ותעסוקה צריכים הסדרה כזו.

3. תחבורה ושלביות.
הוראות התכנית קושרות לא פעם את זכויות הבנייה לשדרוג הצמתים. בבוסתני חפץ, למשל, היתרים מעל 84,000 מ"ר מותנים בשדרוג צמתים, ומעל 342,270 מ"ר צריך לבחון הרחבה של הדרך לשני נתיבים לכל כיוון. לפני שקונים מגרש, כדאי לדעת באיזה שלב נמצא אזור התעשייה.

4. טבע, נוף וארכיאולוגיה.
באזורי התעשייה שלנו נדרשו סקרי צמחייה ובעלי חיים, שמירה על מסדרונות אקולוגיים וצמצום זיהום אור. לפני העלייה על הקרקע נדרשות גם בדיקות וחפירות ארכיאולוגיות. בבוסתני חפץ, למשל, הוראות התכנית כוללות סקר גיאופיטים והעתקתם, הרחבה של המסדרון של נחל תאנים, וגן ארכיאולוגי בתוך השטחים הפתוחים.

5. טופוגרפיה.
השטח כאן הררי. אזור תעשייה צריך מגרשים גדולים ושטוחים יחסית, רחבות תמרון למשאיות וכבישים בשיפוע מתון. בעמנואל ניתחנו את השטח במודל תלת ממדי ותכננו בינוי מדורג: עד 4 קומות במגרש יורד ועד 6 קומות במגרש עולה. כך הצלחנו לאזן בין חפירה למילוי ולצמצם קירות תמך.

6. סביבה ושכנים.
תסקיר השפעה על הסביבה, מתקן לטיהור שפכים שחייב לפעול לפני שהמפעל הראשון נפתח, ורשימה של שימושים מזהמים שאסורים באזור. התכנית צריכה להתאים גם לשכונות הסמוכות: בעופרים, אזור התעשייה נמצא מתחת לשכונת מגורים, ולכן התכנית מחייבת גגות שטוחים בלבד.

יש לכם מגרש באזור תעשייה? מה קורה אחרי שהתב"ע מאושרת

אישור התב"ע הוא רק תחילת הדרך. אלה השלבים העיקריים עד ההיתר:

1. תכנית בינוי ופיתוח. ברוב אזורי התעשייה צריך תכנית בינוי למגרש או למתחם, והוועדה מאשרת אותה לפני שמגישים בקשה להיתר.
2. חתימת הממונה על הבקשה, אחרי הסדרה חוזית.
3. בדיקת מצב התשתיות ומרכיבי הביטחון באזור: דרכים, ביוב וניקוז.
4. התאמת המבנה להוראות התכנית: גובה, תכסית, חזיתות וגגות, וחניה ופריקה בתוך המגרש. במבני לוגיסטיקה, רחבת התמרון למשאיות היא מה שקובע בפועל את גודל המגרש הדרוש.
5. היתר בשני שלבים בחלק מהתכניות: קודם יסודות וקירות תמך, ואחר כך היתר סופי.
6. תיאומים: כבאות, פיקוד העורף, איכות הסביבה ועוד.

למה לעבוד עם מי שכתב את התכנית

מי שכתב את התב"ע מכיר כל סעיף בה, יודע למה הוא נכתב, ומכיר את הגורמים שאישרו אותו. לכן בדיקת התאמה למגרש מסוים (שימוש, גובה, זכויות, חניה ותמרון) לוקחת לנו ימים ולא חודשים. ולכן גם קל לנו יותר לקחת את הפרויקט הלאה, לתכנית בינוי ולהיתר.

חושבים על מגרש באחד מאזורי התעשייה? מועצה שמתכננת אזור תעשייה חדש?
דברו איתנו: 03-7329000, או השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר.