חוות דעת תכנונית לפני רכישת קרקע ביהודה ושומרון

למה ביהודה ושומרון זה שונה

תב"ע ביהודה ושומרון עוברת במוסדות התכנון של המנהל האזרחי, במועצה ובעשרה גורמים מאשרים ויותר: ביטחון, אדמות המדינה, ארכיאולוגיה, שמורות טבע, תחבורה, מים, סביבה ועוד. לכל אחד מהם יש דרישות משלו, וכל אחד מהם יכול לשנות את מה שאפשר לבנות על הקרקע.

לכן שתי קרקעות באותו גודל ובאותו יישוב יכולות להיות שוות דברים שונים לגמרי. אחת יושבת על אדמות מדינה, ליד דרך שכבר קיבלה תוקף, בשיפוע נוח. השנייה תלולה, בלי גישה, וחלק ממנה מחוץ לגבול שאפשר לתכנן בו. במחירון של המתווך הן נראות אותו דבר.

מה בודקים לפני שקונים

• 1. מעמד הקרקע והרישוםאדמות מדינה, קרקע פרטית או שילוב של השתיים. באדמות מדינה בודקים את הגבול מול הפוליגון הרשמי של הממונה על הרכוש הממשלתי. בקרקע פרטית צריך הוכחת בעלות, ובלעדיה אי אפשר לדון בתכנית. את הרישום עצמו בודק עורך דין מקרקעין. אנחנו בודקים מה המעמד אומר לתכנון.
• 2. התכניות שחלות על הקרקעתכנית בתוקף, תכנית בהכנה, או קרקע שעוד אין עליה תכנון. מה הייעוד, מה הזכויות, ואילו מסלולי תכנון אפשריים.
• 3. השיפועממדידה של השטח בונים מודל קרקע ומפת שיפועים. רואים מראש איפה אפשר לבנות ואיפה המדרון תלול מדי.
• 4. הגישה והדרכיםמאיזו דרך שכבר קיבלה תוקף מגיעים לקרקע, ובאיזה שיפוע הדרך יכולה לעלות. גישה היא אחד הדברים הראשונים שבודקים במוסדות התכנון.
• 5. מה באמת אפשר לבנותאחרי קווי הבניין, השיפוע והגישה: כמה יחידות דיור או כמה מ"ר יש בפועל, ולא רק על הנייר.

שיפוע: הנתון שהתשריט מסתיר

בשטח עם הפרשי גובה גדולים, מפה שטוחה לא מראה את השאלה החשובה: איפה הדרך יכולה לעבור בשיפוע סביר, ואיפה הבניין פוגש את הקרקע. לכן אנחנו בונים מהמדידה מודל תלת-ממדי ומפת שיפועים, עוד לפני התשריט.

את המודל של בדיקת היתכנות אמיתית, בלי שם ומיקום, אפשר לפתוח ולסובב באתר, בעמוד "משולחן העבודה".

שתי "עזים" שמצאנו בתכניות אמיתיות

כל אחת מהן נמצאה בתכנית שאנחנו מקדמים. מי שקונה קרקע בלי בדיקה פוגש אותן רק אחרי החתימה, כשכבר אי אפשר לבחור קרקע אחרת.

עז ראשונה · המדרון

מה ראו בקרקע: גבעה עם נוף פתוח, ושטח גדול על הנייר.
מה גילינו בבדיקה: בחתך אחד הקרקע יורדת בערך 25 מטר. בניין רגיל היה צריך קירות תמך גבוהים. תכננו בניין מדורג שסופג את ההפרש, וקבענו לעצמנו כלל: אף קיר תמך רציף לא עובר 6 מטר.
מה זה היה עולה אחרי הרכישה: קירות תמך גבוהים הם הוצאה כבדה, ובמדרון תלול מדי חלק מהמגרשים פשוט לא נבנים.

החשבון פשוט: בדיקה ראשונית עולה מעט ביחס להשקעה ברכישת קרקע, וכל עז כזאת עולה הרבה יותר כשמגלים אותה אחרי החתימה.

למה ללכת לאדריכל שכתב תב"עות שקיבלו תוקף ביו"ש

מי שהעביר תכניות עד מתן תוקף ביהודה ושומרון יודע איפה הן נתקעות: באיזו הערה של בודק, באיזה אישור של גורם, ובאיזה סעיף בהוראות. את אותו ידע מפעילים על הקרקע לפני שקונים אותה.

בין התכניות שתכננו וקיבלו תוקף: אזור התעשייה עופרים (ת/202), אזור התעשייה בוסתני חפץ (ת/158), אזור התעשייה עמנואל (120/7), התכנית המפורטת של יצהר (169/1) ושלב ב' בנופים (119/10/2).

הבדיקה הראשונית היא גם תחילת העבודה. כשמחליטים לקנות ולתכנן, המדידה, המודל ובדיקת המעמד כבר מוכנים, והתכנון מתחיל מהם.