תכנית בניין עיר, ובקיצור תב"ע, הינה תוכנית מתאר בעלת תוקף חוקי המקצה שטחים וקרקעות של רשות מקומית על פי תכנון עירוני מקדים. תכנון זה נעשה בשילוב גופים עירוניים וגופים ממשלתיים, זאת במטרה לפתח אזורים ייעודיים במרחב העירוני על פי הצורך של תושבי המקום. בכדי שהתכנון ייעשה באופן מיטבי, עליו לכלול מספר היבטים מהותיים כמו תכנון תרבותי, חברתי, כלכלי וכו' על מנת שיענה על הצרכים המשותפים של כולם. השימוש בתב"ע נעשה לרוב לצורך בחינת תנאי קרקעות שונים בכל רשות מקומית המיועדים לפיתוח, כך כאשר יזמים וקבלנים מעוניינים להקים פרויקט בניה מתוך המרחב העירוני – עליהם תחילה לבחון את תוכנית המתאר של אותו אזור, וכך בהתאם להבין איזה סוג מבנה ניתן להקים בשטח זה על פי המפורט בתב"ע.
מהי תב"ע נקודתית?
כאמור, מטרת התב"ע היא להעניק קנה מידה מקיף וחוקי בנוגע לשימושי קרקעות בשטחים עירוניים, כך שקרקעות שיועדו להקמת מבני מגורים ישמשו למטרה זו בלבד, כמו גם מבני ציבור, תעשייה, מסחר ועסקים וכו' בכדי לשמר את צביון ומרקם העיר. על אף זאת, לעיתים קרקעות ושטחים עירוניים אינם משרתים את צרכי הבנייה של יזמים, קבלנים או אלו שהקרקע שייכת להם. לדוגמה יזם המעוניין להקים מבנה מסחרי בקרקע עירונית המיועדת להקמת מבני מגורים, זאת במטרה לשפר את איכות חייהם של הדיירים עם קרבה לשטחי מסחר שימושיים, נוסף על מינוף כלכלי של הרשות המקומית עם הוספת שטחי מסחר שיניבו רווח כספי לרשות. במקרה זה על היזם המעוניין להקים את פרויקט מבנה המסחר להגיש בקשה לשינוי תב"ע נקודתית, שהינה למעשה בקשה לתיקון נקודתי בתוכנית המתאר העירונית לצורך מימוש הפרויקט והקמתו באופן חוקי.
שינויים בתב"ע נקודתית
חוק התכנון והבניה מאפשר להתגמש בשינויים הנוגעים לתב"ע, זאת על פי בחינת בקשת השינוי באמצעות הוועדה המקומית של הרשות ומתן היתר לביצוע השינוי. ניתן להגיש בקשות לשינוי תב"ע נקודתית על פי שלושה סוגים מרכזיים:
- בקשת שינוי תב"ע נקודתית הנוגעת לביצוע שינוי ייעודה של הקרקע ו/או השטח העירוני, כמו בדוגמה לעיל בה היזם מעוניין להקים שטח מסחר בקרקע המיועדת להקמת מבני מגורים.
- בקשה לאישור תוספות בנייה החורגות מהקבוע בתב"ע כמו הוספת קומות למבנים החורגים מהמוקצה להם, או חריגה ממספר הדירות בכל בניין מגורים ועוד תוספות אחרות הנדרשות באחוזי הבנייה.
- בקשה לאישור בשינוי קווי המבנה המוגדרים בתב"ע, כמו במקרה של הגדלת שטחי מרפסות חיצוניות במבני מגורים.
שינוי תב"ע נקודתית בליווי משרד אדריכלים
במקרה ועולה הצורך בשינוי ייעודו של שטח או קרקע עירוני, יש הכרח להגיש בקשה לקבלת היתר שינוי תב"ע נקודתית ברשות המקומית הרלוונטית. משום שתהליך זה כרוך בשלבים בירוקרטיים סבוכים ורבים, מומלץ להיעזר במשרד אדריכלים מקצועי ומנוסה בתחום.
